その実家、「負動産」になっていませんか？～相続前・相続後に知っておきたい負担と対処法～

制度情報の確認日：2026年11月6日。制度の内容や金額は変更されることがあるため、手続きの前には必ず最新情報をご確認ください。

使っていない実家に、お金と手間をかけ続けていませんか？

次のような状況に、心当たりはないでしょうか。

• 親が施設に入り、実家が空いたままになっている
• 遠方の実家へ、草刈りや見回りのために通っている
• 税金や管理費は払っているが、今後使う予定がない
• 相続する可能性はあるものの、家族でまだ話し合っていない

住む人も使う予定もないのに、お金と手間だけがかかり続ける。そんな不動産は「負動産（ふどうさん）」と呼ばれます。ここでは、利用する価値や得られる収入に対して、所有する費用や手間の負担が大きくなった不動産を指す言葉として使います。法律上の分類ではありません。

この記事では、負動産になる理由、持ち続けた場合の負担、そして手放す・活かすための方法を整理します。「うちは大丈夫」と思っている方にも、現状を確認するきっかけにしていただければ幸いです。

あなたの状況に合わせた読み方ガイド

第1章　「負動産」とは？資産だった実家が負担に変わる理由

1-1．不動産の価値は、売却価格だけでは決まらない

不動産の価値は、売れる価格だけでなく、使える価値（自分や家族が住む・使う）、得られる収入（貸して家賃が入る）、かかる費用（税金・維持費・修繕費）、手放しやすさ（買い手や引き取り手が見つかるか）を合わせて考える必要があります。

このうち、使う予定がなく、収入もなく、費用だけが残り、手放しにくい。そうなったとき、不動産は「負動産」に近づいていきます。

使う価値自分や家族が住む・利用する予定はあるか

得られる収入家賃などの収入は見込めるか

かかる費用税金・管理・修繕にいくらかかるか

手放しやすさ買い手や引き取り先を探せるか

利用価値・収入と、費用・手間のバランスを確認

1-2．地域の需要や暮らし方が変わり、使い手が見つかりにくくなる

人口減少や世帯数の変化に加え、駅やバス停までの距離、買い物のしやすさ、近くの医療機関など、暮らしの利便性も買い手や借り手の判断材料になります。建物の間取りや設備が、今の暮らし方に合わなくなっているケースもあります。

ただし、「地方の不動産は売れない」と一律に言えるわけではありません。同じ地域でも、物件の状態や立地条件によって需要は大きく変わります。

1-3．建物・土地・権利関係が、利用や売却の障害になる

負担が重くなりやすい物件には、次のような特徴があります。

• 傷みが進み、修繕費が大きくなる建物
• 建て替えや道路との接し方に制約がある土地
• 境界があいまい、名義が古いまま、共有者が多いなど、権利関係の整理が必要な不動産
• 利用していないのに、管理費・修繕積立金の負担が大きいマンション

なお、リゾートマンションや山林・原野は、負動産の代表例として語られることがありますが、本記事では「実家とその敷地」を中心に扱います。

1-4．「いつか使うかも」のまま、方針が決まらない

親が大切にしてきた家、子どものころの思い出が詰まった家を、簡単に手放す決断はできないものです。決められないのは、決して怠けているからではありません。

大切なのは、決められないまま、費用と時間だけが過ぎていく状態を避けることです。そのためには、まず現状を知ることから始めましょう。

第2章　持ち続けることで生じる、4つの負担とリスク

2-1．お金の負担：税金・管理・修繕の支出が続く

使っていない不動産でも、次のような費用は継続的にかかります。

• 固定資産税（地域によっては都市計画税も）
• マンションの場合は管理費・修繕積立金
• 火災保険などの保険料
• 草刈り・庭木の剪定・清掃の費用
• 現地への交通費、見回りにかかる時間

一つひとつは大きくなくても、年間で合計すると相当な金額になることがあります。まずは1年分を書き出してみましょう（整理の仕方は第3章で紹介します）。

2-2．管理の負担：建物の傷みや近隣への影響

人が住まない家では、換気や点検の機会が減り、雨漏りなどの不具合の発見が遅れることがあります。屋根や外壁の一部が落ちる、庭の雑草が隣地にはみ出す、害虫や小動物が住みつく。こうしたことは、近隣とのトラブルにつながることがあります。

事故やトラブルが起きた場合に、所有者の責任が問われるかどうかは、原因や管理の状況によって異なります。危険な箇所があれば、立ち入りや応急措置の方法を専門業者などに相談し、周囲への影響を防ぎましょう。

2-3．手続きの負担：名義や相続関係を整理する必要がある

使っていない不動産でも、相続登記など、法律上必要な手続きがあります。期限や過料の対象になる場合もあるため、詳しくは第5章で整理します。

2-4．心と家族の負担：片付けや方針の調整が難しくなる

遺品整理は、物量だけでなく気持ちの面でも重い作業です。また、兄弟姉妹の間で「残したい人」「早く手放したい人」の意見が分かれることもあります。

決められないまま時間が過ぎると、次の相続が起きた場合、未整理の不動産や管理の課題が、次の世代に引き継がれることがあります。

第3章　対策を決める前に、実家の現状を整理しよう

対処法を選ぶ前に、まず今の状況を把握しましょう。下の表は、危険度を点数で判定するものではありません。「まだ確認できていない項目」を見つけるためのチェックリストとしてお使いください。

「3つの費用」を比べてみる

方針を考えるときは、「いくらで売れるか」だけでなく、次の3つを比べるのがおすすめです。

1. 手放す費用：売却・引き取りにかかる費用と、手元に残る金額
2. 持ち続ける費用：税金・管理費・修繕費など、毎年かかる費用の合計
3. 活かす費用：貸す・使うために必要な工事費や、管理の手間

解体や大きなリフォームは、費用が大きい分、実施する前に売却や活用の可能性を調べておくと、費用をかける必要があるか判断しやすくなります。

手放す売却代金 − 諸費用・必要な税金等
有料引き取りなら支払総額も確認

持ち続ける毎年の税金・管理費等 × 検討年数
＋ 見込まれる修繕費

活かす見込収入 − 初期費用・運営費
空室や修繕も織り込む

金額に加えて、管理する人・時間・家族の希望も比較

第4章　負動産を手放す・負担を減らす方法

ここからが本題です。5つの方法を比べてみましょう。期間は物件や手続きによって大きく異なるため、一律の目安は示していません。

相続放棄を検討している方は、財産処分を進める前に期限と手続きを専門家へ確認してください。

① 現状を確認名義・共有者・建物の状態・年間費用を整理

② 可能性を調べる現状売却・譲渡・賃貸の需要と条件を確認

③ 条件と費用を比較国庫帰属や有料引き取りも含め、専門家と検討

解体・大きな工事・契約の前に相談

4-1．売却：「売れない」と決めつける前に可能性を調べる

負動産の悩みの出口として、まず検討したいのが売却です。価格が高くなくても、所有権の移転によって、将来の所有・管理負担を軽くできる点がメリットです。固定資産税等の精算や、売却後の契約上の責任も確認しましょう。確認したいのは次の点です。

• 今の状態のままで売却できるか
• 仲介（買い手を探す）と買取（会社が買い取る）で、価格や条件がどう違うか
• 低い価格でも、保有を続ける費用と比べてどうか
• 売却前の片付けや修繕は、どこまで必要か

4-2．譲渡・寄付：使いたい人や受け入れ先を探す

隣の土地の所有者など、使い道がある人に相談する方法があります。ただし、無料でも引き取り手が見つかるとは限りません。自治体への寄付も、受け入れてもらえるかどうかの確認が必要で、受け入れ条件は自治体によって異なります。また、名義変更の登記費用などの負担が生じることもあります。

4-3．相続土地国庫帰属制度：条件を満たす土地を国へ引き渡す

2023年4月に始まった、相続などで取得した土地を国に引き渡せる制度です。主なポイントは次のとおりです。

• 対象は、相続などで取得した土地
• 建物がある土地や、境界が明らかでない土地などは対象外
• 審査手数料は土地一筆あたり1万4,000円
• 承認された場合は、別途負担金が必要。土地の区分や面積などで金額が異なり、一律ではない。20万円が基本ですが、一部の市街地の宅地・農地や森林等では面積に応じた算定となる

制度が使えるかどうかは、土地の状態によって分かれます。建物がある場合に、解体を先に進めるのは費用の面でもリスクがあるため、まずは法務局に事前相談して、要件や費用を確認することをおすすめします。

法務省の統計（2026年9月30日現在・速報値）では、申請が6,125件、国への帰属が3,231件でした。ただし、申請件数には審査中の案件も含まれるため、この数字から「通る確率」を読み取ることはできません。

4-4．民間の有料引き取り：契約と所有権移転まで確認する

費用を払って、不動産を引き取ってもらうサービスもあります。業者によって内容が大きく異なるため、次の点を必ず確認しましょう。

• 費用の総額と内訳、追加費用の有無
• 契約の相手方（誰に所有権が移るのか）
• 所有権の移転時期と登記の手続き

特に、「管理を委託する契約」と「所有権を移す契約」は別物です。管理を任せただけでは、税金などの所有者の負担はなくなりません。

4-5．活用：収入だけでなく、費用と管理の継続性を考える

賃貸住宅や駐車場への活用は、収入を得られる可能性があります。そのほか、資材置き場、貸し農園、トランクルームなども考えられますが、土地ごとに法令上の制限や需要の差があります。

始める前に、初期費用、毎月の収支、管理を続けられるか（遠方でも対応できるか）を現実的に見積もりましょう。収益が出なかった場合にどうするかも、決めておくことが大切です。

第5章　相続前・相続開始後で、確認すべきことは違う

5-1．相続前：親の希望と、不動産の情報を共有する

相続が始まってからでは、決めることが一気に増えます。今のうちに、次の点を整理しておきましょう。

• 所有している不動産と、関連する資料の場所
• 親本人の希望（残したい、手放してもよい など）
• 誰かが使う予定があるか
• 管理・片付け・費用負担の方針

「親が元気なうちに」と言われますが、状況はご家庭によって異なります。「本人の意思を確認できるうちに」話し合う、と考えると取り組みやすくなります。

5-2．相続開始後：期限のある判断を先に確認する

相続放棄は、実家だけを選んで放棄する手続きではありません。預貯金など、ほかのプラスの財産も含めてすべてを引き継がないことになります。

また、相続財産を処分してしまうと、相続を承認したとみなされ、放棄できなくなる場合があります。放棄を少しでも検討している間は、実家の解体や遺品の処分などを進める前に、弁護士などの専門家に相談しましょう。

相続放棄は家庭裁判所への申述が必要です。家族間で「実家は引き継がない」と話すだけでは、法律上の相続放棄にはなりません。財産調査をしても判断に必要な資料が得られない場合には、家庭裁判所へ熟慮期間の伸長を申し立てる方法もあります。

5-3．相続放棄後も、財産の保存義務が残る場合がある

相続放棄をしたあとの管理について、「放棄しても管理責任が残る」と広く言われることがありますが、正確には次のとおりです。

すべての相続放棄者に、一律の義務が残るわけではありません。ご自身の状況が当てはまるかどうかは、専門家に確認してください。

5-4．相続登記・住所等変更登記の期限を確認する

不動産の名義に関わる、次の2つの手続きは義務になっています。

遺産分割がまとまらない場合などには、「相続人申告登記」で基本的な申請義務を履行できる場合があります。ただし、これだけで不動産を売却できるわけではなく、遺産分割後の登記義務も別途あります。司法書士や法務局へご相談ください。

第6章　どこに相談する？相談先と準備する資料

悩みの内容によって、相談先は異なります。

準備しておくと話が早い資料

• 固定資産税の納税通知書
• 登記事項証明書
• 所在地がわかる資料（住所、地図など）
• 建物や敷地の写真
• 年間の費用のメモ

ただし、すべてそろっていなくても、手元にある資料から相談できます。「何から手をつければよいかわからない」という段階でも、遠慮なく専門家に声をかけてみてください。

まとめ：まずは実家の現状と、家族の希望を確認することから

負動産の問題は、早い段階で状況を把握すると、選択肢を比較する時間を確保できます。最初の一歩は、状況によって次のようになります。

• 相続前の方：実家の今後について、家族で話す機会をつくる
• 所有している方：年間の費用と、売却・活用の可能性を確認する
• 相続が始まった方：相続放棄や登記など、期限のある手続きを先に確認する

※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の事情に対する法律・税務上の助言ではありません。具体的な手続きや判断は、弁護士・司法書士・税理士などの専門家にご確認ください。