「老後の生活資金に備えたいけれど、住み慣れた家は離れたくない」
「将来は施設への入居を考えているが、引っ越しはもう少し先にしたい」
こうしたお悩みの選択肢の一つが「リースバック」です。自宅を売却した後も借りて暮らし続けられる一方、毎月の家賃や契約期間など、事前に確認したい条件があります。まずは仕組みを正しく知ることから始めましょう。
リースバックとは
自宅を売却して資金を受け取り、売却後は買主と賃貸借契約を結んで、家賃を支払いながら同じ家に住む仕組みです。所有権は買主へ移り、「持ち家での暮らし」から「借りて住む暮らし」に変わります。売買契約と賃貸借契約が組み合わさった取引のため、売却条件と入居条件の両方を確認する必要があります。
リースバックの主な利点
住み慣れた生活環境を保ちやすい
契約で定められた期間は、売却後も同じ家で生活できます。通院や買い物、ご近所とのお付き合いなど、これまでの環境を保ちやすい点が特徴です。ただし、住める期間は契約によって異なり、「ずっと住める」とは限りません。
自宅を資金に換えられる
売却代金を、生活資金や介護費用、将来の住み替え費用などに充てられます。ただし全額が手元に残るわけではありません。住宅ローンの返済、諸費用、税金などを踏まえた実際の手取り額を確認しましょう。税金は個々の状況によって異なるため、詳しくは税理士や税務署にご確認ください。
引っ越しと資金化の時期を分けて考えられる
「施設への入居が決まるまで」「家族との同居準備が整うまで」など、住み替えまでの間、自宅で暮らしながら先に資金を確保できます。住み替え予定と契約期間が合っているか、中途解約ができるかを確認しましょう。
固定資産税などの負担がなくなる
所有権が移った後は、固定資産税・都市計画税の納税義務は原則として新しい所有者が負います。ただし、その代わりに毎月の家賃や家財保険料などが発生し、修繕費の負担も契約により異なります。売却前後の住居費を総額で比較しましょう。
リースバックの注意点・デメリット
通常の売却より売却価格が低くなる場合がある
売却後も元の所有者が入居する条件などを踏まえて買取価格が提示されるため、一般の買主を探して売る場合より低くなることがあります。通常の売却ではどの程度の価格が見込めるかも確認しましょう。
売却後は家賃の支払いが続く
住宅ローンを完済している方でも、毎月の家賃が必要になります。家賃は売却価格に対する一定の利回りを見込んで設定されることが多く、周辺の賃貸相場より割高になる場合があります。長く住むほど支払総額は増え、売却代金を取り崩して生活する場合は資金が想定より早く減る可能性もあります。年金などの収入を踏まえ、将来も無理なく払えるか、家賃の改定条件はどうかを契約前に確認してください。
希望する期間、住めるとは限らない
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。
契約の種類、期間、終了条件を確認し、ご自身の希望する暮らし方と合っているかを判断しましょう。
自宅を資産として残せなくなる
売却後は、自宅を自分の判断で売ったり担保に入れたりすることはできず、家そのものを相続させることもできなくなります。一方、売却代金は現金として手元に残るため、使わずに残った分は相続財産となります。「家を残すか、現金として残すか」はご家族にも関わる問題です。ご家族が住む予定や、引き継いでほしい希望がある場合は、契約前に話し合っておきましょう。
修繕やリフォームを自由に行えない場合がある
リフォームや設備交換に貸主の承諾が必要な場合があります。また「賃貸なら修繕費はすべて貸主負担」とは限りません。誰がどこまで負担するのかを確認しましょう。
将来、必ず買い戻せるとは限らない
買い戻しの可否は契約内容によります。可能な場合も価格、期限、費用などを確認し、合意内容が書面に明記されているかを確認してください。
リースバックが向いている方・慎重に検討したい方
向いている可能性がある方
- 住み慣れた家で、一定期間は暮らし続けたい
- 施設入居や同居など、住み替え時期がある程度見えている
- 売却代金と年金などで、家賃を無理なく払い続けられる見通しがある
- 自宅を引き継ぐ希望がない、または家族と合意できている
慎重に検討したい方
- 家賃を長期間払い続けることに不安がある
- 自宅を家族に残したい、将来は買い戻したい
- 共有名義や相続の話し合いが済んでいない
- 少しでも高く売ることが最優先（通常の売却が有利な場合があります）
利用までの流れ
- 相談・ヒアリング：住みたい期間、必要な資金額などをお伺いします。
- 査定・調査：物件の状況や権利関係を確認し、買取価格や家賃を算出します。
- 条件提示・検討：売却価格、家賃、契約期間などをご確認いただき、ご家族ともご相談のうえ検討します。
- 契約の締結：売買契約と賃貸借契約を結びます。
- 決済・引き渡し：売却代金を受け取り、ローンが残っている場合は完済手続きを行います。その後もそのまま居住を続けます。
契約前に確認したいこと
- 売却条件：売却価格、諸費用、税金、ローン返済後の手取り額
- 毎月の支出：家賃、その他の費用、家賃の改定条件
- 居住期間：契約の種類、期間、更新・再契約の条件
- 維持管理：修繕費・設備交換費の負担、リフォームの制限
- 将来の選択：退去時の条件、買い戻しの可否、所有者が変わった場合の取扱い
- 関係者の同意：共有名義の場合は共有者全員の同意が必要です。相続人となる方にも事前に説明しておくと安心です
口頭の説明だけで進めず、不明な点は書面で確認し、必要に応じてご家族や専門家にも相談しましょう。リースバック以外にも、通常の売却と住み替え、自宅を所有し続ける方法、自宅を担保とする融資などがあります。「何年住みたいか」「毎月いくらまで払えるか」「将来はどこで暮らしたいか」を整理して比較することが大切です。
よくあるご質問
- Q. 住宅ローンが残っていても利用できますか？
- 売却代金でローンを完済できる見込みがあれば、利用できる場合があります。売却代金がローン残高を下回る場合は難しくなることがあります。まずは残高をご確認のうえご相談ください。
- Q. 共有名義の場合、一人でも手続きできますか？
- 原則として共有者全員の同意が必要です。事前にご家族で話し合っておきましょう。
- Q. 契約の途中で、貸主（買主）が変わることはありますか？
- 貸主が第三者に物件を売却するなど、所有者が変わる可能性はあります。その場合の賃貸借契約の取扱いは契約内容や状況により異なるため、契約前に確認することをおすすめします。
- Q. 家賃は将来上がることがありますか？
- 契約内容によっては改定される場合があります。改定の条件や時期が契約書にどう書かれているかを必ずご確認ください。
- Q. 将来、買い戻すことはできますか？
- 契約内容によります。希望する場合は、可否・価格・期限などの条件を事前に書面で確認してください。
これからの暮らしを考えるために
リースバックは、住み慣れた家での暮らしと資金の確保を両立するための選択肢ですが、すべての方に適した方法ではありません。
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務については専門家へご相談ください。
※利用の可否や売買・賃貸借の条件は、物件や個別の審査・契約内容によって異なります。
リースバックについてお気軽にご相談ください
株式会社エクシードでは、リースバックを含め、ご自宅の売却や今後の住まいに関するご相談を承ります。
「まだ売却するか決めていない」「まずは仕組みを知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。